Acts - Nemovitosti a majetek

Zákony upravující nemovitosti, nájem, územní plánování a stavební činnost

---

[PLA-25/26] Property & Land Registration Act

Zákon o registraci nemovitostí

Účel

Zřizuje veřejné registry nemovitostí a stanoví pravidla pro evidenci vlastnických vztahů.

Klíčová ustanovení

§1 - Land Registry Zřizují se dva oddělené registry:

• —Los Santos County Land Registry - pro městské území
• —Blaine County Land Registry - pro okresní území

§2 - Vznik vlastnictví Vlastnictví nemovitosti vzniká až zápisem do Land Registry, ne podpisem kupní smlouvy (CC 30).

Příklad: Kupující podepíše smlouvu o koupi domu 1. ledna, kupní cenu zaplatí 5. ledna, ale zápis do registru proběhne 15. ledna. Vlastníkem se stává až 15. ledna. Do té doby je vlastníkem prodávající.

§3 - Veřejnost registru Registr je veřejně přístupný. Kdokoli může za poplatek $20 vyhledat informace o:

• —Aktuálním vlastníkovi
• —Historie vlastnictví
• —Zástavách a věcných břemenech
• —Územním zařazení (zone)

§4 - Převody nemovitostí Převod musí proběhnout přes:

• —Notáře (Notary Public) - ověření identity a podpisů
• —nebo Licencovaného realitního agenta - registrovaný u State Real Estate Commission

§5 - Lhůta pro zápis Po podpisu smlouvy je strana povinna podat žádost o zápis do 14 dnů. Pozdní zápis = pokuta.

§6 - Závady na titulu (Title Defects) Před koupí je doporučeno provést title search - hledání právních závad na nemovitosti (zástavy, exekuce, sporné věcné břemena). Title insurance chrání kupujícího.

Sankce

• —Falešné údaje v žádosti → PC 820 (Forgery)
• —Pozdní zápis → pokuta $200

---

[TLA-26/26] Tenancy & Lease Act

Zákon o nájmu

Účel

Upravuje vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem nemovitosti k bydlení.

Klíčová ustanovení

§1 - Forma nájmu

• —Krátkodobý (do 6 měsíců) - může být ústní, ale doporučená písemná forma
• —Dlouhodobý (nad 6 měsíců) - písemný povinně, jinak neplatný

§2 - Práva nájemce

• —Klid užívání - pronajímatel nesmí svévolně vstupovat
• —Vstup pronajímatele - pouze po 24hodinovém předchozím oznámení (kromě havárií)
• —30denní výpovědní lhůta ze strany pronajímatele bez vážného důvodu
• —Habitabilita - byt musí být obyvatelný (voda, topení, elektřina)

§3 - Práva pronajímatele

• —Včasné platby nájmu
• —Výpověď za neplacení po 14 dnech prodlení (s výzvou)
• —Výpověď za hrubé porušení (poškození bytu, hluk, nelegální činnost)

§4 - Deposit

• —Maximum 2× měsíční nájem
• —Vrácení do 30 dnů od skončení nájmu (po odečtení škod)
• —Pronajímatel musí předložit písemný rozpis odečtených nákladů

Příklad: Nájem $1,500/měsíc → max deposit $3,000. Pokud pronajímatel požaduje $5,000, je to v rozporu s TLA - neplatné.

§5 - Zákazy v nájemních smlouvách Některé klauzule jsou neplatné, i když ve smlouvě jsou:

• —"Nájemce vzdává se ochrany TLA" - neplatné
• —"Pronajímatel může vstoupit kdykoli" - neplatné
• —"Deposit propadá automaticky" - neplatné

§6 - Eviction Process Vystěhování nelze provést svépomocí. Pronajímatel musí:

1. 1.Doručit písemnou výzvu (Notice to Quit)
2. 2.Po marné lhůtě podat žalobu o vyklizení (SACvP §E)
3. 3.Soud rozhodne, případně Sheriff Civil Division provede výkon

Sankce

• —Self-help eviction → souběh trespass / harassment + civilní náhrada
• —Nevrácení depositu → civilní žaloba (typicky Small Claims Court)

---

[ZLA-27/26] Zoning & Land Use Act

Zákon o územním plánování

Účel

Stanoví zóny a pravidla využití pozemků a nemovitostí.

Klíčová ustanovení

§1 - Kategorie zón

§2 - Department of Building & Safety Úřad pod guvernérem. Vydává:

• —Stavební povolení
• —Změny účelu užívání
• —Povolení rekonstrukcí

§3 - Soulad se zónou Provoz nesmí být v rozporu se zónou. Příklady:

• —Továrna v Residential zóně → zakázáno
• —Bar v Industrial zóně → vyžaduje speciální povolení
• —Marihuana retail v Residential zóně → zakázáno

Příklad: Občan koupí pozemek v Residential zóně a chce zde provozovat truck stop. Žádost o změnu zóny na Commercial nebo Mixed-Use - schvaluje městská rada s veřejným slyšením.

§4 - Buffer Zones Mezi nesourodými zónami (Industrial vs. Residential) musí být buffer zone s omezenou výstavbou (parky, parkoviště, nízká zástavba).

§5 - Public Notice Před schválením velké stavby nebo změny zóny musí proběhnout veřejné slyšení s minimálně 30denním předstihem.

Sankce

• —Provoz v rozporu se zónou → pokuta + nucené ukončení provozu
• —Výstavba bez povolení → souběh BCC-29/26

---

[EDA-28/26] Eminent Domain Act

Zákon o vyvlastnění

Účel

Upravuje právo státu vyvlastnit soukromý majetek pro veřejný zájem.

Klíčová ustanovení

§1 - Veřejný zájem Vyvlastnit lze pouze pro:

• —Silnice, dálnice, mosty
• —Železnice, MHD
• —Kritická infrastruktura (elektrárny, vodárny, kanalizace)
• —Veřejné budovy (školy, nemocnice, policejní stanice)
• —Obnovu po katastrofě

Nelze: vyvlastnit pro soukromý komerční projekt (např. nákupní centrum), i kdyby to mělo "ekonomický přínos".

§2 - Náhrada

• —Fair Market Value (tržní cena) + 10 % bonus za nucený prodej
• —Náhrada za přesun (moving costs)
• —Náhrada za ztrátu zisku u podnikatelských prostor

Příklad: Stát vyvlastňuje farmu pro stavbu dálnice. Tržní hodnota $500,000 → náhrada $550,000 + náhrada za stěhování + 1 rok ušlého zemědělského zisku.

§3 - Soudní přezkum Vlastník má právo na soudní přezkum:

• —Byl skutečně veřejný zájem?
• —Je náhrada přiměřená?
• —Existuje alternativa s menším zásahem?

§4 - Lhůta Stát musí stavbu zahájit do 5 let od vyvlastnění, jinak má původní vlastník právo nemovitost odkoupit zpět za stejnou cenu.

Sankce

• —Vyvlastnění bez splnění podmínek → soudní zrušení + náhrada škody
• —Pokud stát neplní lhůtu → restituce

---

[BCC-29/26] Building Code & Construction Act

Stavební zákon

Účel

Stanoví standardy stavebnictví a povolovacího procesu.

Klíčová ustanovení

§1 - Stavební povolení Vyžaduje se pro:

• —Novostavby
• —Přístavby a velké rekonstrukce (nad $20,000)
• —Změnu účelu užívání
• —Demolice

Žádost u Department of Building & Safety s projektovou dokumentací.

§2 - Standardy Stavby musí splňovat:

• —Strukturální - odolnost proti zemětřesení
• —Požární odolnost - únikové cesty, požární dveře, sprinkler systémy
• —Elektroinstalace - odpovídající kódům, jistič, uzemnění
• —Kanalizace a voda - napojení na inženýrské sítě
• —ADA - bezbariérový přístup u veřejných staveb

§3 - Inspekce Během výstavby probíhají postupné inspekce:

1. 1.Foundation Inspection - po základech
2. 2.Framing Inspection - po hrubé stavbě
3. 3.MEP Inspection - mechanické, elektro, sanitární
4. 4.Final Inspection - před kolaudací

§4 - Kolaudace (Certificate of Occupancy) Stavbu lze obývat/užívat až po vydání CO. Bez CO = nelegální užívání, pokuta + nucené vyklizení.

§5 - Černá stavba Stavba bez povolení:

• —Pokuta $500–$50,000 dle rozsahu
• —Nucené odstranění na náklady vlastníka
• —Nemožnost zápisu do Land Registry

Příklad: Občan postaví bez povolení 30m² přístavbu. Inspektor zjistí, vydá Stop Work Order. Občan musí buď zpětně získat povolení (s pokutou) nebo přístavbu odstranit.

Sankce

• —Provoz bez CO → pokuta + nucené vyklizení
• —Černá stavba → pokuta + odstranění
• —Závažné porušení standardů (kolaps stavby) → souběh PC 113 (Manslaughter) při zranění